Un tournant fiscal pour les investisseurs en LMNP
Depuis le 15 février 2025, une réforme importante impactera la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à la revente de leur bien. Cette mesure, inscrite dans la loi de finances 2025, vise à réduire l’avantage fiscal historiquement associé à ce statut en le rapprochant du régime des loueurs en meublés professionnels (LMP).
Cette nouvelle donne soulève de nombreuses interrogations chez les investisseurs et pourrait modifier leur stratégie patrimoniale à long terme.
Quels changements concrets pour les propriétaires de LMNP ?
Actuellement, la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien en LMNP est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, avec des abattements pour durée de détention.
Ce qui change à partir du 15 février 2025 :
- Les amortissements déduits au fil des années devront être réintégrés dans l’assiette de la plus-value taxable.
- Cela signifie que le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value sera inférieur à celui payé initialement.
- La base imposable à la revente sera donc plus élevée, entraînant une imposition plus lourde.
Exemple concret :
Un investisseur achète un appartement en LMNP à 200 000 € et le revend 15 ans plus tard à 300 000 €. Avec le régime actuel, la plus-value est calculée sur 100 000 € (300 000 € – 200 000 €). Mais avec la réforme, si 50 000 € d’amortissements ont été déduits au fil des années, la plus-value taxable sera recalculée sur 150 000 € (300 000 € – 150 000 €).
Qui est concerné par cette nouvelle fiscalité ?
Tous les propriétaires ayant investi en LMNP sous le régime réel d’imposition sont touchés, quel que soit le nombre d’années de mise en location sous ce statut.
Toutefois, plusieurs questions restent en suspens :
- Les biens ayant été loués en meublé il y a plusieurs années sont-ils concernés ?
- Les investisseurs devront-ils justifier des amortissements déduits sur 10, 15, voire 20 ans ?
- Quelles exceptions pourraient être prévues pour les petits bailleurs ?
Les professionnels du secteur comptable et immobilier, comme LMK Via Conseil, attendent des clarifications de l’administration fiscale, prévues d’ici la fin de l’année 2024.
Quel impact pour les investisseurs immobiliers en LMNP ?
Cette réforme pourrait modifier en profondeur les stratégies des investisseurs :
- Une rentabilité à la revente moins attractive, car la fiscalité était jusqu’à présent l’un des atouts majeurs du LMNP.
- Une réduction de l’intérêt du LMNP face à d’autres dispositifs fiscaux, comme la location nue avec déductions classiques ou le LMP (qui offre d’autres avantages, notamment en matière de transmission).
- Une incitation à anticiper les ventes avant février 2025, pour bénéficier de l’ancien régime fiscal.
Un besoin accru d’accompagnement par un expert-comptable, pour optimiser la gestion et l’arbitrage de son patrimoine locatif.
Nos conseils pour anticiper cette évolution fiscale
Pour les investisseurs en LMNP, il est essentiel d’anticiper cette réforme afin d’optimiser leur fiscalité et leurs décisions patrimoniales.
- Faire un bilan fiscal de son patrimoine locatif avec un expert pour évaluer l’impact de cette mesure sur une vente à court, moyen ou long terme.
- Explorer d’autres statuts fiscaux, comme le passage en LMP, qui présente certains avantages (exonération sous conditions, transmission facilitée, etc.).
- Adapter sa stratégie d’investissement futur en comparant le LMNP avec d’autres dispositifs immobiliers.
LMK Via Conseil vous accompagne
Face à ces changements réglementaires, LMK Via Conseil, spécialiste en fiscalité et comptabilité immobilière, accompagne les investisseurs dans la gestion et l’optimisation de leur patrimoine. Nos experts sont à votre disposition pour vous aider à anticiper cette réforme et à structurer votre stratégie en fonction de votre situation.
Ne laissez pas cette évolution fiscale impacter la rentabilité de vos investissements. Prenez rendez-vous avec un conseiller dès aujourd’hui pour anticiper l’avenir !
Une éventuelle question ?
Contactez notre team LMK Via Conseil via ce formulaire ICI, Lucile Kacel reviendra vers vous afin de répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre activité de dirigeant d’entreprise.